历史性转折——对房贷利率改革的政策解读，房贷利率改动时间，个人房贷利率改革

本次有关央行房贷利率改革政策的内容，读者反映基本看不懂，通读央行公布的通稿也不明白是什么意思，这就对了！因为政策的目的之一，就是要在降低实体企业实际借贷利率的同时，打掉房贷利率全国一致下行的市场预期用更加精细化、复杂的结构性信贷政策，取代之前更容易形成一致市场预期的、在基准利率基础上上下浮动的一刀切政策。

如果不出意外，在本次房贷利率改革之后，整体而言，房贷利率会比改革前出现更加“分化”的情况：1、楼市行情较热的一二线城市，实际房贷利率，会远高于楼市行情较冷的三四线城市这主要体现的是楼市维稳的政策意图；2、首套房和二套房的房贷利率差距，会在本次房贷利率改革之后，明显拉大，二套房贷利率会相比于改革之前明显走高。

这体现的是“房住不炒”的政策意图；3、金融杠杆率较低、信用较好的家庭或者个人，会更容易获得较低的房贷利率这体现的是金融机构风险定价原则以下内容是详细政策解读，我将尽可能用最最最通俗的语言，解释本次房贷政策的改革。

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变【露桥解读】：。

房贷利率从此以后不再围绕“基准利率”上下浮动，而是根据上个月公布的“贷款市场报价利率”（ 简称“LPR”）的基础上，向上“加点”形成“贷款市场报价利率”和“加点”的幅度，要根据全国每个月货币市场的利率变动情况、不同城市的楼市政策和贷款人的信用质量等综合确定。

这其中贷款人唯一能掌控的，就是个人的信用质量，要好好珍惜二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期重定价周期最短为1年利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。

利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确【露桥解读】：这个规定和改革之前的情况类似，贷款人可以根据按揭贷款合同中约定的期限，在贷款市场报价利率调整的时候，调整自身的贷款利率不同之处是，改革之前，房贷利率的变动，受信贷和楼市政策影响更大。

而本次改革之后，房贷利率的变动，受货币市场的影响更大换句话说，今后房贷利率的变动幅度，会比之前更小，但会更灵活三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

【露桥解读】：截止2019年7月份，全国首套房平均房贷利率为5.44%，二套房平均房贷利率为5.76%，二套房利率比首套房高32个基点而新政策规定的二套房房贷利率，比首套房利率至少高60个基点很显然，今后二套房房贷利率会比之前更加明显的高于首套房。

所以，一方面有首套房贷款资格的朋友要珍惜“贷票”；另一方面，有二套房房贷计划的朋友，要慎重考虑贷款成本上升的问题“房住不炒”和“满足刚需首套”之前一直是政策的大原则，如今，这个概念已经深入到金融系统的定价体系，看样子，国内楼市调控长效机制的构建，已经开始“润物细无声”了。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限【露桥解读】：。

根据8月份“贷款市场报价利率”推算出，央行规定的首套房最低贷款利率为4.85%，二套房最低贷款利率为5.45%，相比于当下实际执行的一二套房房贷利率，要低一些，预留了房贷利率下调的一定空间主要目的是考虑到全国各地的楼市情况不尽相同，有些城市楼市过热，需要更高的房贷利率打压，比如提升“加点”幅度；而有些城市楼市过冷，房价有大幅度下跌风险，则需要较低的房贷利率予以支撑楼市，比如房贷利率不“加点”或者少“加点”。

自2017年中央层面强化楼市政策“因城施策”以来，这是在全国金融政策层面首次明确提出并落实“因城施策”我相信，这也是楼市长效机制构建的一部分，同时，在楼市调控中也会夯实城市政府主体责任一旦地方政府在楼市调控中的责任加强，调控工具更丰富，那么，那些预期房价短期内暴涨和暴跌的人，可以洗洗睡了。

更何况，本次房贷利率的改革，已经尽最大程度，弱化了房贷利率涨跌预期对房产价格的影响五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

【露桥解读】：这是要求各家银行，在遵守本次房贷利率改革的硬性规定以外，要增强自身的风险管控能力，风险溢价定价能力，总得来说，是希望银行业金融机构强化自身的经营能力，打破价格垄断，增强房贷业务的竞争意识这也意味着我们购房人今后办理房贷业务，可以“货比三家”，各家银行的房贷利率定价，也会参差不齐，不再像改革之前各家银行房贷利率定价大同小异。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行【露桥解读】：“转按揭”和“加按揭”，不仅是对炒房的一种变相鼓励和支持，而且会提升居民部门的负债率（杠杆率），这与政策的初衷背道而驰。

看懂政策要打击的目标，我们才能明白接下去楼市行情的演化的方向，即：房住不炒，平抑居民部门因购房而负债率飙升的苗头再说直白点，当前楼市一旦缺乏了金融杠杆的支撑，房价是很难在短期内出现暴涨行情的七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

【露桥解读】：在2019年10月8日前，购房人与银行已经签订房贷按揭合同的，则按照之前的房贷利率执行，与本次房贷利率改革内容无关八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

【露桥解读】：商铺、商业公寓和写字楼等商业房产的按揭利率，在贷款利率改革之前，要比二套住宅的利率高一些，首付条件也更为严苛，但是本次改革的商业类（含办公）房产最低贷款利率，持平二套住宅贷款利率，利差呈现收敛状态，主要原因有两个：

第一，2019年上半年，全国商业类物业（含办公）销售面积出现同比10个百分点以上的跌幅如果今后政策鼓励商业类物业（含办公）的去库存，则可以提供一个相对之前较低的贷款利率环境第二，目前宏观政策大环境下，作为降低实体企业经营成本的方式之一，有可能对商业类物业（含办公）采取一定的“降息”处理。

至于公积金政策的不变处理，极有可能与今后成立的“住房政策性银行”有关，应该属于另行处理的范畴。