深圳房贷"新政"，这552个楼盘首付都增加了！(最高多921万)，新政策深圳首套房贷款利率调整，新政策深圳首套房贷款利率会降吗

距离央行下达规范购房融资通知已过去21天，传闻已久的房贷新政在建行先动起来了昨天傍晚（11月24日），深圳建行传出一份关于个人贷款受理和发放的政策文件，其中规定“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度”以及“贷款需先提供网签合同”。

这两条规定无疑变相增加了购买二手房的首付目前国土局网签备案价一般是实际成交价的7-8成，如果以此计算贷款额度，那首套房最多只能贷到实际成交价的5成除了建行，楼校长也咨询了中行、工行、招商、交行等银行，得到的回复也都是“不排除跟进执行”。

那么假如真正开始执行这个房贷政策，首付到底会增加多少？楼校长选取了近一个月深圳成交的二手房情况，根据真实成交价和过户总价来计算在首付增加情况，供大家参考比对先来一张TOP20楼盘醒醒神，相关科普和各区详细楼盘价格后边都有。

（共552个楼盘，拉到最后即可看到）

壹先来看看建行这个文件具体怎么回事首先是“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度”，也就是说贷款额度将不再以银行评估机构价格来定，而是以网签合同备案价来确定，杜绝了高评高贷这也意味着以往二手房买卖两份合同将不复存在，即实际成交合同与国土局网签合同或将统一。

其次是要求先提供房产价值的网签买卖合同后才报送银行申请贷款。对于网签买卖合同确定的价格低于银行申请贷款的房产价格金额的，产权登记部门将不予以登记，且将相关贷款资料返到监管部门追究责任。

据建行工作人员回复，这份文件属于内部文件，具体执行时间和细则还未最终确定（也有说法是明年1月1日正式执行）楼校长询问了中行、工行、交行、招行等多家银行，工作人员给到的答复均是此前央行发布了通知，但还没收到细则，预计近期会执行。

“之前央行是发了一个规定，但是没有细则，目前还没执行不过估计也八九不离十，最近有可能会执行”工行的个贷经理向楼校长侧面证实了这个传闻此外，楼校长也咨询了链家按揭员，其表示虽然具体细则和日期没确定，但执行的可能性很大，已要求客户尽快查询征信和录网签，以免被新政影响。

再来看看央行此前发的通知11月3日，住建部会同人民银行、银监会就联合部署规范购房融资和加强房地产领域反洗钱工作，除了严查首付贷和加强资金审核，其中也明确了以网签备案合同价来确定贷款额度各地房产管理部门、地方金融监管部门要会同人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制，加强信息互通和部门间协作。

各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。

根据央行的通知规定来看，建行这次的动作也是响应中央为了规范房地产市场，“以网签备案合同价来确定贷款额度”或将成为趋势贰为了让大家先搞清楚各种价格之间的关系以及对首付的影响，楼校长先给大家科普二手房交易中的四个价格。

成交价：即实际签约的价格银行评估价：用于银行审批贷款额度的标准，一般都能评到成交价，个别评不到成交价，个别能评高一些，评估公司结合市场评估而来.（楼校长补充：高评高贷的漏洞一般就出现在这个环节）国土局评估价

：官方的评估价格，也就是计税价，目前是市场价格7成左右国土局网签价：也就是过户价由于网签价格不能低于国土局评估价，因此一般按评估价去网签，评估价基本等于网签价（这次政策的主角）PS.网签价也可和实际成交价一致，但购房者为了避免多出的税费，一般都不会申报成实际成交价。

（如果网签价和成交价统一，税费要比之前多出4成左右）如今银行将网签备案合同价作为贷款的标准，而目前网签价还跟不上实际成交价，这对购房者直接的影响就是首付增加鉴于国土局每年都会上调评估价，届时网签价也相应提高，首付增加幅度减小，但税费会相应增加。

总而言之，在此政策之下，不管评估价和网签价上调还是下跌，购房成本都会增加楼校长整理了最近一个月成交的二手房数据，看看政策前后同样的房子首付到底增加了多少（由于是最新成交数据，与现在买房的成交价和备案价都不会相差太远，因此相对具备参考性，但不排除此后国土局会上调评估价）。

以下均以首套三成首付标准计算，计算公式：增加首付=（实际成交价-过户价*70%）-实际成交价*30%（大家也可以算一下自己的房子）先看看文章开头那个吓坏人的表格在首付增加前20名的楼盘中，基本上都是位于福田南山几千万的豪宅，其中还不乏名校学位房。

再加上过户价和实际成交总价差距大，因此增加的首付都是数百万计的最高的是位于香蜜湖名校学位房中旅国际公馆，前后首付竟差了921万！（够刚需再买两套房了......）

数据来源：Q房数据网研究中心、国土局而目前也有部分楼盘评估价接近实际成交价，主要是龙岗和宝安的次新房。楼校长统计了前后首付差距20万以内的楼盘，前三名增加首付都在低于10万。（安慰一点没有？）

数据来源：Q房数据网研究中心、国土局以下是各区最近过户二手房详细价格和首付差别，看看有没有你家~

叁那么在这项政策全面执行之前，购房者还能怎么做？家在福田的冷清飞给出了比较实在的建议1.已购房的尽快办手续，先网签，查征信，凑首期2.首期款最近能到尽快做出决定，尽快办手续3.置换的（需卖房），首付受影响的，可以先观望，不要下定。

4.全款在手的可以再等等5.最近买，尽量买优质学位房，优质房源，实用型房源（如：89平米三房四房）6.对于业主，近期一年内要卖的尽快卖，政策出台以后，成交将再次惨淡，学位房还会有少许成交7.新房会成为香悖悖，首付和税费都不会有变化。

8.豪宅标准估计还是不会变，如果评估价调高到市场价9成左右，那么市值520万左右以上原本不是豪宅的房子最受伤9.调高评估价最最最受伤的是公司产权的房子够赶紧出吧最后看看楼校长微信群里各网友的讨论：@非资深估价师：。

现在的税费是申报价格＞计税评估价的时候，应该采用核实征收而申报价格≤计税评估价的时候，才用核定征收以前为了避税，中介直接帮客户在网上申报以计税评估价过户，也就是网签价就是计税评估价了 现在，如果想多贷款，那就必须申报价格高于计税评估价。

@枫：大概算一下，提高过户价增加的税费，假设以前过户价是普通住房，现在变成非普通住宅增值税及附加增加6%左右，契税增加1.5%，个税1.5%计税价格提高3成，9%乘0.3等于2.7%合计成交价11.7%，这是提高的最多税费。

@赵府：刚需受伤！可能刚准备好的首付又不够吧@我是老徐：传闻终于落地，楼市没得炒的啦16，17年，高位高杆杠拿了房子的， 又要重演08年的悲剧了@多来米：这下炒房真要歇菜了@易：房贷的收紧才是开始，政策力度一半还没到。

明年的m2增长基本和房地产无关杠杆高的早做打算@Kodak：房价没怎么降，交易成本倒是蹭蹭涨，房价不降，交易如果成本上涨，换房刚需都困难啊@小邓：这政策只要在深圳实施，那就明年不用卖二手房了，这才是真正的炸弹。

如果真要实施，深圳三级市场应该全零成交@key：假如实施的话，评估公司全得坑了@流年清欢：有了这个政策，二手市场通常会很不活跃，交易性机会会越来越少不好说会进入房灾阶段，但要提前有熊市思维了@YP ：其实可以过户价和成交价一致的，这样就不用多掏钱付首付，但税费会增加降下来刚好够交税费也是平的，业主不缺钱降价大多不愿意

@网友A：以前能做高评高贷是因为银行评估价，真正成交价，国土居评估价/交税价/过户价都不一样，现在三者归一，而且以最低价格来贷款，就会出现以下的3种情况，第一种，一次性付款的仍然可以以现在国土局的评估价过户和交税。

第二种，将实际成交价和国土局过户价一致，这样如果银行能评到真正成交价那就只会增加税费，不会增加首付，而事实上这个方法在某些外资和港资银行早已实施，但这会产生一个问题，如果豪宅标准不提高，屌丝房可能要交豪宅税，这个税费可不是相对提高，而是绝对提高了很多。

第三种，就是采用国土局评估价去贷款，这样就贷少了好多，变相增加首付但无论如何，高评高贷肯定是可以杜绝的@网友B：这个政策出的是很高明的，如果直接大幅度调整计税价，其结果肯定是很多人怨声载道反之先降低贷款价，首付变相提高了2成，购房者压力就空前加大，然后再逐步提高计税价，会得到得多刚需的呼应。

到时候大家都希望政府多提高一点计税价，因为每提高一次计税价，多交几万块的税，就能少付几十万的首付，到时多收税就成了顺应民心的事了，就像现在无房者天天顾盼着房产税快点实施一样的道理殊不知你想的和领导想要的结果始终不是一致的。